급등하는 전세가격으로 서민들의 한숨이 깊어지고 있습니다. 또한 본격적인 이사철의 시작으로 소중한 보증금을 지키기 위한 정보를 필요로 하는 분들이 많으리라 생각합니다. 민생경제본부에서 제안하는 몇가지(http://bloggernews.media.daum.net/news/880232) 주변에 알리며 하는 선거운동 어떠세요..? 민생경제본부에서는 4월 총선전까지 전국적인 민생탐방을 계획하고 있습니다. 관심있는 지역동지들의 연락을 기다립니다.
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이런 전세계약, 하지마세요!

대리인 위임장·인감증명 등 요구, 융자 많은 집 피해야…주택임대차 체크포인트 확인

요즘 서울과 수도권을 중심으로 전세가격이 급등하고 있다. 한 부동산 정보업체는 “지난 2월 넷째주 서울 지역의 전셋값 상승률이 지난해 3월 마지막주(0.10%) 이후 11개월 만에 최고치인 0.09%”라고 밝혔다. 특히 서울 강북지역의 경우 급등하는 전세가격 때문에 수요자들이 발만 동동 구르는 경우도 있다고 한다.  

민생지킴이(진보신당 민생경제본부)에게도 전세 계약에 관한 문의들이 많이 들어오고 있다. 전세에는 목돈이 들어가기 때문에 계약할 때 신중에 신중을 기해도 부족함이 없다. 잘못하다가는 전 재산이나 다름 없는 보증금을 날릴 수 있기 때문이다. 다음은 한 시민의 문의 내용.

대리인 위임장·인감증명서 반드시 확인해야

“동생이 전세 계약을 하게 되어서 ‘계약서는 꼭 집주인하고 써야 된다’고 충고했더니 동생은 ‘집주인이 외국에서 생활해서 친척이 계약서를 작성한다’고 하더군요. 요즘 뉴스도 그렇고, (보증금이) 많지도 않지만 적지도 않고(정확한 액수를 말해주셔야 제대로 상담할 수 있어요^^;)…, 전세금을 지킬 방법이 있을까요?”

사실 집주인이 해외에 거주하고 대리인이 주인의 친척이라 하더라도, 위임장과 인감증명서가 없다면 나중에 임대차 분쟁이 발생할 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있다(집주인이 “이 사람은 내 대리인이 아니다”라고 하면 임차인은 할 말이 없다). 또 입금계좌는 임대인 명의의 통장으로 해야 나중에 계약해지가 되어도 입금내역을 근거로 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있다.

융자가 지나치게 많은 주택도 임차하지 않는 게 좋다. 광주에 사는 어느 임차인은 “저소득가구 전세자금대출을 받아서 아파트에 들어가려고 하는데, 집에 근저당이 1억원이 넘게 잡혀 있다”며 “공인중개사는 문제가 없다고 하는데 괜찮은 거냐”고 민생지킴이에게 물었다.

근저당이나 가압류 등이 지나치게 많이 설정되어 있다면 저소득가구 전세자금대출을 받기도 어려울 뿐 아니라, 주택이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 회수하지 못할 가능성이 커진다. 아파트의 경우 시세의 70% 수준에서 낙찰되는 사례도 있기 때문에 보증금과 담보대출금 등을 합쳐서 시세의 70%가 넘는지 확인해야 한다.

 

 

‘묻지 마’ 임대차 계약, 피해보기 쉬워

앞에 나온 첫 번째 사례는 집주인이 외국에 있는 특수한 경우이지만, 현실에서 대리인이 집주인 대신 임대차 계약을 하는 경우는 허다하다. 이때 임차인이 주의를 기울이지 않으면 엉뚱한 재산상의 피해를 볼 수밖에 없다. 아래 사례를 보자.

“등기부등본상 아무 설정도 잡히지 않아서 맘에 들었습니다. 아는 분을 통해 계약하는 거라 계약시 집주인이 올 줄 알았는데, 약속한 시간에 공인중개사 대리인이 혼자 와 있었습니다. 주인이 70세를 넘긴 할머니라 아무것도 모르고, 대리인 자신이 모든 걸 관리한다면서 자기와 계약해도 문제가 없다고 했습니다.”

대리인은 임대차 계약서의 ‘임대인 직인’란에 막도장으로 날인을 했고, ‘대리인 란’에는 자기 도장을 찍었다. 이 임차인은 위임장과 인감증명서를 요구했는데, 대리인은 집주인이 아닌 집주인 아들의 전화를 바꿔주며 안심하라고 했다.

임차인이 계속 위임장을 요구하자 대리인은 “우선은 계약부터 하고 나중에 위임장을 주겠다”고 구두 약속을 하고, 계약금과 잔금을 모두 대리인 명의의 계좌번호로 넣도록 했다(나중에 집주인이 “나는 대리인을 선임한 적 없으며, 내 통장에 보증금이 입금된 것도 아니다”라고 한다면 임차인은 집주인에게 전세금 반환을 요구하기 어렵다).

이렇게 계약해도 나중에 임대차와 관련된 손해나 분쟁이 발생할 경우 대리인인 중개인에게 소송을 걸 수는 있겠지만 불안한 것은 사실이다. 올초에는 서울 강남의 한 부동산 중개인이 세입자들의 전세금 100억원을 갖고 잠적하기도 했다. 이 중개인은 자신이 임대인측의 대리인이라며 세입자들과 전세 계약을 맺었지만, 건물주에겐 월세를 놨다고 속이고 보증금 대부분을 빼돌렸다.

결국 임대차계약을 할 때 임차인은 △소유주와 계약자가 일치하는지 확인하고 △대리인에게는 위임장과 인감증명서를 요구하고 입금은 집주인 명의의 통장으로 하고 △등기부등본을 수시로 확인해야 피해를 최대한 줄일 수 있다.

또 임차인이 단독으로 계약하는 것보다 공인중개사에게 계약을 위임하고 대리인이 성실하게 위임업무를 수행하도록 요구하는 것이 유리하다. 공인중개인은 임대주택에 대한 확인설명 의무가 있는데, 확인설명을 게을리 하여 임차인이 재산상의 피해를 봤다면 해당 중개업소에 손해배상을 청구할 수 있다. <끝>

※아래는 진보신당 민생지킴이가 꼽은 주택임대차의 체크포인트입니다.

1. 등기된 주택 등 주택임대차보호법의 적용을 받는 주거용건물인지 확인하라

미등기이거나 준공검사를 못 받은 건물, 무허가건물, 가건물도 적용받지만 원칙적으로 피하라/ 오피스텔 같은 비주거용 건물을 집주인이 주거용으로 개조했거나, 세입자가 집주인의 승낙을 받고 주거용으로 개조한 건물은 보호된다/ 일부가 주거용인 건물 등도 보호 받을 수 있다

2. 임대차 계약 전후에 등기부등본을 확인하라

선순위 근저당·가압류·가처분·가등기 등이 있나/ 경매에 들어갈 경우의 보증금 회수 여부를 따져라/ 세금 체납 여부는 잘 나타나지 않으니 주의하라

3. 주택 소유자와 임대 계약자가 일치하는지 확인하라

등기부등본, 주민등록증 등의 신분이 일치하나/ 부동산 중개인은 임차물에 대한 확인설명 의무가 있다/ 대리인이 올 경우 인감증명과 위임장을 확인하고 소유주의 의사도 확인하라

4. 대항력: 이사와 동시에 전입신고를 하라!

대항력=입주+전입신고=집주인 바뀌어도 임차권 보장!/ 주민등록 신고 지번과 등기부등본상의 주소지가 일치해야 한다/ 다세대·연립주택 등은 방 호수까지 정확히 기재하라/ 선순위 근저당·가압류·가등기 등에는 대항력이 밀린다

5. 경매 때 보증금 보호를 위해 전입신고와 동시에 확정일자를 받자

우선변제권=대항력+확정일자=앞선 순위/ 동사무소에서 확정일자 받을 수 있다/ 임대료 인상 후에는 확정일자 다시 받아라 

※민생지킴이는 실질적인 민생보호활동을 위해 민주노동당(경제민주화운동본부)을 탈당하고 진보신당 민생경제본부로 새롭게 출발합니다. 또 무료법률지원활동을 더 활발히 진행하기 위해 시민단체인 '경제민주화를 위한 민생연대'를 구성해 함께 활동하고 있습니다.

※민생지킴이는 임대차 상담과 주택임대차보호법 및 상가임대차보호법 개정운동을 진행 중입니다. 상담을 원하는 분은 02-6004-2032, 진보신당 홈페이지  http://www.newjinbo.org  로 오셔서 민원게시판(우측 상단)을 이용하시면 됩니다. 인터넷 다음카페 ‘세입자 권리찾기 모임’( http://cafe.daum.net/naezipp )에서도 임대차 관련 정보제공과 상담을 진행 중입니다.

2008년 3월10일(월)

진보신당 민생경제본부 민생지킴이